中新經緯7月4日電 (薛宇飛)2021年6月底，中國首批9只公募REITs集中上市，截至2025年上半年末，上市REITs產品達到68只。從二級市場的表現看，2024年、2025年，多只REITs二級市場的價格不斷上漲，REITs當前的總市值已突破2000億元人民幣。
由于強制分紅，4年多時間里，已有57只上市REITs進行了252次分紅，合計分紅總額超過220億元。
數量位居亞太地區首位
2021年6月底，首批9只公募REITs集體上市，到當年末，又有2只REITs上市。2022年、2023年、2024年及截至2025年上半年末，分別有13只、5只、29只、10只REITs發行上市，合計達68只。
中金基金在公司微信公眾號發文稱，在數量方面，中國內地公募REITs先后超過中國香港、澳大利亞、新加坡和日本，已位居亞太地區REITs市場首位。
參考中證REITs全收益指數的走勢，在2022年、2023年、2024年及截至2025年上半年末，該指數分別累計上漲0.02%、-22.67%、12.31%、14.21%。得益于二級市場價格的上漲，截至2025年上半年末，68只REITs的總市值約為2054.75億元。
具體來看，截至2025年上半年末，平安寧波交投REIT的市值突破百億元，約為103.01億元，華夏華潤商業REIT等8只產品的市值在50億元以上。68只REITs的平均市值約為30.22億元。
從REITs的發行機構看，華夏基金共計發行了14只REITs，位居行業第一位；其次是中金基金，發行數量為10只，位居行業第二位；國泰君安資管、華泰證券資管分別發行了4只，并列第三位；其余基金管理人的發行數量在3只及以下。
對于近幾年REITs市場快速擴充的原因，博時基金REITs業務營運總監劉玄對中新經緯表示，一是，公募REITs的政策支持不斷加強。政策支持更多基礎資產類型納入發行范圍，基礎資產類型不斷增加。同時，REITs的審核機制不斷優化，發行審核效率不斷提高。
劉玄表示，二是，近年來REITs市場的投資需求持續增長，也促進了市場的快速擴容。一方面，投資機構的投資需求明顯多元化，投資者為了分散風險主動對大類資產進行多元化配置。另一方面，保險資金等機構投資者的參與度進一步有所提高：保險資金等機構投資者對長期收益的資產需求較大，公募REITs的現金流和分紅特性符合其投資要求。機構投資者參與公募REITs的積極性不斷提高，為市場帶來了大量的資金和需求。
劉玄稱，三是，低利率環境下，公募REITs憑借其較高的分紅率、適中的風險水平受到市場青睞。較低的利率環境使投資者對較低風險的資產需求增加，亦有利于公募REITs的發行和擴容。
累計分紅超220億元
中國證監會發布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》規定，基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。
據Wind數據統計，2021年6月至2025年上半年末，共有57只已上市REITs進行了分紅，合計分紅總額約為220.87億元，其中，平安廣州天河REIT等8只產品的累計分紅額度超過10億元。
REITs分紅頻次相對較高，有26只產品的累計分紅次數達到或超過5次，其中，華夏中國交建REIT等4只產品的分紅次數超過10次。
“短期內，我們認為當前市場仍處在固收資金搶配高息資產的邏輯框架之中，REITs憑借其相對穩定的現金流和高分紅特性，成為資金配置的優選項之一。”中金公司在近日的研報中稱。
除了分紅，在近兩年，已上市REITs二級市場價格不斷走高。據Wind數據統計，2024年及2025年上半年，已上市REITs二級市場價格的平均漲幅分別約為11.48%、19.40%。
從2025年上半年二級市場價格漲幅看，68只REITs產品中，僅有中金湖北科投光谷REIT的價格下跌，其余67只產品二級市場價格均為上漲。今年上半年，有31只REITs二級市場價格的累計漲幅超過20%，其中，有15只的價格漲幅超30%。上半年，嘉實物美消費REIT的價格漲幅最大，累計上漲約50.35%。
“本輪REITs牛市主要由三大核心因素驅動：一是，2024年底無風險利率下行，開啟本輪REITs牛市；二是，‘固收+’配置訴求增強，頭部機構大幅增持，驅動市場持續創新高；三是，消費、保租房等優質業態抗周期優勢突出。”中信建投證券在近日的研報中稱。
REITs資產類型或更為豐富
今年6月，中銀中外運倉儲物流REIT、南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、創金合信首農REIT 5只產品發布了招募說明書，處于投資者認購狀態。其中，南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技數據中心REIT均是以數據中心為底層資產的產品，尚屬新的品種。
劉玄表示，根據現行政策分類，目前已上市的公募REITs基礎設施資產類型涵蓋產業園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、能源發電、交通基礎設施、消費基礎設施共計七大類。
“一方面，這七大類資產細分行業的資產還有待進一步挖掘，同時試點政策鼓勵的文旅基礎設施、市政基礎設施、新型基礎設施、水利基礎設施等也在積極探索之中。另一方面，目前，酒店、寫字樓等商業地產項目尚不屬于試點范圍，從境外市場發展經驗來看，未來，隨著REITs常態化發行和多層次市場建設的推進，REITs資產類型也將更為豐富，經營相對穩定可控、分紅收益預期較為穩定、運營韌性較強的資產更易受到投資者青睞。”劉玄說。
中信建投在上述研報中預測，通過未來3年的常態化發行，整個REITs市場市值或達到4000億元至5000億元量級，上市數量達到100只以上體量后，將逐步走向供需平衡。
策略方面，中信建投稱，持續看好C-REITs作為核心資產的稀缺性、優質性，首推一級市場的網下打新及戰略配售。今年下半年，REITs市場壓力與動力并存，有望在波動后再創新高。建議投資者聚焦“優質內需賽道+景氣度修復資產”兩條主線，包括政策性保租房、消費、市政環保等穩健運營的賽道；以及運營管理能力較強的廠房資產、出租率持續提升的倉儲物流資產、車流量持續向好的高速資產。風險層面，投資者需關注今年下半年集中解禁的影響，部分機構止盈意愿或有所強化。
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